Hypothekenzinsen schießen hoch: Bauen ist nicht mehr bezahlbar – Baubranche, Immo-Fonds und Banken rutschen in die Krise

Die Zinserhöhungen zur Eindämmung der Inflation ziehen eine Spur der Verwüstung durch die Wirtschaft. Ein Sektor ist die Baubranche – und da am schlimmsten im Wohnungsbau.

Während ein wieder einmal ungeregelter Zustrom von Migranten in Europa kaum noch unterzubringen ist, stürzt die Nachfrage nach Immobilienkrediten ab. Das bringt die Baubranche und die Banken in Probleme. Und für viele junge Familien zerplatzt der Traum vom Eigenheim. Von Niki Vogt

Sowohl der Traum vom Kauf als auch der Bau eines eigenen Hauses ist für viele ausgeträumt. Es ist einfach nicht mehr zu stemmen: Das Minenfeld von deutlich gestiegenen Lebenshaltungskosten, gestiegenen Baupreisen wegen Lieferproblemen und fast vervierfachten Kreditzinsen zu betreten ist wirtschaftlicher Selbstmord.

Das bedeutet nicht nur, dass der Traum vom Eigenheim für viele platzt, es bedeutet auch den Verlust eines großen Teils des Kreditgeschäftes für die Banken und einen schmerzhaften Einbruch in der Baubranche.

Der Einbruch bei den Baufinanzierungen durch die Banken ist katastrophal: Das Neugeschäft mit Immobilienfinanzierung für Privathaushalte und Selbständige ist bereits im September sofort nach Zinserhöhung um 28 Prozent im Vergleich zum Vormonat eingebrochen.

Der Spiegel zitiert hierzu die Beratungsfirma Barkow Consulting: „Mit einem Volumen von 16,1 Milliarden Euro liege das Neugeschäft auf dem niedrigsten Stand seit 2014.“ Das ist aber nur die halbe Misere: Auch dieses Neugeschäft ist kein echtes.

„Zu berücksichtigen ist hierbei, dass das von der EZB bzw. Deutschen Bundesbank ausgewiesene Neugeschäft sowohl aus Verlängerungen/Neuverhandlungen bereits bestehender Finanzierungen als auch erstmals abgeschlossenen Krediten besteht. Letztere werden nicht separat als Neugeschäft ausgewiesen.“

Es handelt sich also um einen echten Einbruch auf diesem, für eine Volkswirtschaft wichtigen Gebiet. Die Leute spitzen den Bleistift und rechnen, wie viel ihnen zum Leben bleiben würde, wenn sie ihr Bauvorhaben unter den gegenwärtigen Vorzeichen durchführen würden.

Berücksichtigt man dabei auch noch, dass die Rezession ein Unternehmen nach dem anderen in die Insolvenz treibt  — oder sie „einfach aufhören zu produzieren“ oder gezwungen werden abzuwandern, sind auch die Jobs nicht mehr sicher.

Dieses Risiko will niemand, der noch bei Verstand ist, eingehen. Der Spiegel zitiert Branchenbeobachter: 

»Mit den steigenden Zinsen haben viele Menschen neu kalkuliert, sind bei der Immobilie Kompromisse eingegangen oder haben vom Immobilienkauf vorerst Abstand genommen«, hießt es etwa bei Interhyp.

»Über alle Kanäle hinweg reduziert sich aktuell die Nachfrage am Markt«, sagte auch Michael Neumann, Vorstandschef bei Dr. Klein. Das Unternehmen Hüttig & Rompf beobachtet »definitiv eine deutliche Verunsicherung bei den Verbrauchern und Immobilieninteressenten«

Die Zinsen haben sich in kurzer Zeit vervierfacht. Noch zu Beginn des Jahres lagen sie bei etwa ein Prozent, jetzt bereits bei vier Prozent und eine weitere Erhöhung ist wahrscheinlich.

Das klingt wenig, aber bei den Haus- und Baupreisen ist ein Eigenheim kaum unter 300.000 € zu bekommen, wenn es ein „gebrauchtes“ Haus ist. Ein Neubau ist noch teurer.

Die vierfachen Zinsen machen jeden Monat Hunderte Euro aus. Überdies ist es eine alte Erfahrung, dass die Baukosten regelmäßig den Etat, den der Architekt und die Baufirmen anbieten, sprengen. Etwa ein Drittel mehr ist keine Seltenheit.

Das veranlasst die Banken, bei der Vergabe von Neukrediten genau hinzuschauen, ob sie den beantragten Kredit geben wollen. Macht der Kunde keinen soliden Eindruck, ist er beruflich in einer  krisenanfälligen Branche tätig, oder Beamter mit so gut wie garantiertem Einkommen.

Hat er noch „Luft“ in seinem monatlichen Einkommen oder bringt ihn der Kredit an die Grenzen und es geht gerade so „Oberkante Unterlippe“?

Die Preise ziehen aber auch hier noch einmal schmerzhaft an. Wichtige Baumaterialien sind knapp und teuer geworden. Holzbalken zum Beispiel. Oder Ziegelsteine und Dachziegel, die wegen der Gaspreise kaum noch zu bekommen oder irre teuer wurden.

Denn Ziegel werden gebrannt. Auch die Herstellung von Glasscheiben ist energieintensiv und ein Fenster dementsprechend teurer. Eine Weile waren Nägel Mangelware, weil die zu einem sehr großen Teil aus Russland importiert werden.

Kein Wunder, dass laut Ifo-Institut 16,7% der Baufirmen jetzt auf stornierten Aufträgen sitzen.

„Erreichte das Neugeschäft bei Wohnungsbaukrediten deutscher Banken an Privathaushalte laut der Prüfungsgesellschaft PwC im März noch ein Allzeithoch mit gut 32 Milliarden Euro, ging es in den Folgemonaten zurück und fiel im August auf 18,5 Milliarden Euro.“ 

Die Banken sehen mit Besorgnis der Zukunft entgegen. Denn die Baufinanzierung ist mit einem Anteil von 40 Prozent der größte Brocken im Kreditgeschäft. Nicht nur die Nachfrage ist aufgrund der Zinserhöhungen „von einem Tag auf den anderen“ eingebrochen.

Viele geplante Hausbauprojekte wurden im Planungsstadium storniert. Der Vizechef der Deutschen Bank, Karl von Rohr, sieht darin keine kurzfristige „Delle“, die sich wieder ausgleicht.

Er ist sicher, „dass das Immobiliengeschäft branchenweit nicht nur kurzfristig, sondern auf mittlere Sicht schwächer ausfallen wird“.

Noch nicht berücksichtigt, aber erwartbar: Kreditverträge werden in der Regel auf  zehn oder fünfzehn Jahre abgeschlossen. Die Kreditnehmer, die noch alte Kreditverträge zu sehr günstigen Konditionen haben, deren Anschlussfinanzierung neu ausgehandelt werden muss, werden jetzt deutlich höhere Abzahlungen leisten müssen.

Das ist eine große Zahl, die jetzt jedes Jahr bei den aktuell ablaufenden Verträgen vor der Frage steht: Schaffen wir das oder müssen wir das Haus verkaufen?

Wenn das einen größeren Teil der Kredite treffen sollte, könnten wir eine Art Subprime-Crisis hier in Europa und darüber hinaus erleben. Wenn plötzlich viele Häuser auf den Markt kommen, weil die Abzahlungen nicht mehr geleistet werden können, stürzen die Hauspreise ab und die Banken können bei den Versteigerungen nicht mehr die Preise erreichen, die sie brauchen.

Was eine neue Bankenkrise lostreten könnte.

In Großbritannien entsteht bereits Panik. Der Guardian berichtet, dass eine regelrechte „Horrorgeschichte im Anmarsch“ sei, die in den kommenden Monaten wüten wird:

Auch hier sind die Immobilienfinanzierungen deutlich teurer geworden. Es hagelt dort Stornierungen von Bauprojekten, weil eine durchschnittliche Zweijahres-Hypothek satte 6,55 Prozent Zinsen kostet.

Der Hausverkauf und Neubau sind um fast 40 Prozent zurückgegangen. Auch Anleger in Immobilienfonds bekommen kalte Füße. Sie verkaufen ihre Anteile im großen Stil. Allein bis Mitte Oktober wurden mehr als 100 Millionen britische Pfund aus verschiedenen Immobilienfonds abgezogen.

Dabei stehen auch die Fonds für Gewerbeimmobilien wegen der sprunghaft angestiegenen Kreditkosten schon spürbar unter Druck. Eine giftige Gesamtlage.

Das könnte sehr gut dazu führen, dass sich diese Fonds im größeren Stil Fondsanteile verkaufen müssen, was wiederum die Hauspreise senken würde.

„Zac Gauge, Leiter der europäischen Immobilienstrategie bei UBS, meint, es gibt eigentlich nur eine Möglichkeit: „Auf die eine oder andere Weise werden diese Vermögenswerte in einem Abwärtsmarkt verkauft werden müssen.“

Gauge und andere Immobilienanalysten gehen davon aus, dass die heute abgeschlossenen Verkäufe zu Werten erfolgen werden, die 20 Prozent bis 25 Prozent niedriger sind als am Anfang des Jahres, bevor die Zinsen stiegen.“

Die Rating-Agentur „Moody’s“ stufte die wirtschaftliche Entwicklung Großbritanniens von „stabil“ auf „negativ“ herunter. 

Eine ähnliche Entwicklung wird wohl auch in der EU einsetzen. Die Auswirkungen sind weitreichend. Allerdings könnten fallende Hauspreise aber auch wiederum denjenigen zugutekommen, die jetzt vor einer Kreditaufnahme zurückgeschreckt sind.

In zwei Jahren dürfte der Traum vom Eigenheim aufgrund der gesunkenen Hauspreise vielleicht wesentlich leichter zu finanzieren sein. Andere werden leider ihr Heim verlieren, was sie jahrelang abbezahlt haben, weil sie jetzt die Anschlussfinanzierung nicht mehr stemmen können.

Es besteht aber die Hoffnung, dass die Banken erfahrungsgemäß kein Interesse daran haben, die harte Tour zu fahren und diese Häuser auf den Markt zu werfen – und dadurch die Preise auf breiter Front in den Keller zu schicken.

Damit geraten nur immer mehr Kredite unter Wasser und werden für die Banken uneinbringbar. Dass noch einmal eine Bankenrettung im größeren Umfang machbar ist, darf bezweifelt werden.

Wer glaubhaft zeigen kann, dass er in der Lage ist, einen Anschlusskredit mit für beide Seiten annehmbaren Konditionen zu bedienen, dürfte die Zeit wahrscheinlich überstehen.

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Quellen: PublicDomain/dieunbestechlichen.com am 25.11.2022

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